Андрей Биржин погнался за дешевеющей московской недвижимостью

own_7936_detail_11313da6bca399f0738f7b2a0ef25594
Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedInShare on VKPrint this pageEmail this to someone

Glorax Group скандального бизнесмена Андрея Биржина намерена продать свои подмосковные дорожностроительные активы, а вырученные средства вложить в покупку площадок под строительство жилья в Москве. Причину такого шага объяснял сам Биржин еще в прошлом году: стремление уйти от пересечения к государственными бюджетами. Шаг интересный, проблема лишь в том, что рынок жилья в российской столице переполнен и стоит на грани коллапса.

Как сообщило издание «Ведомости», Glorax Group бизнесмена Андрея Биржина выставила на продажу фирму «Мосавтодор и партнеры» (МИП), специализирующуюся на строительстве транспортной инфраструктуры. Напомним, МИП является одной из старейших подобных строительных компаний и была создана еще в 1991 году. Среди ее проектов – открытый тоннель с двумя путепроводами на трассе Москва – Ярославль, путепровод на шоссе Москва – Тума – Касимов, 220-метровый мост через канал им. Москвы в Яхроме, Лихачевское шоссе в Химках и т. д.

Стоимость сделки может составить до 1,5 млрд рублей (до 30 млн долларов). Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают такую сумму оправданной хотя бы исходя из земельных владений МИП — ее основному производственному активу, «Внуковскому дорожному преприятию» принадлежит до 4 гектаров земли во Внуково в самом центре Новой Москвы. О причинах ухода с рынка строительства дорожной инфраструктуры в интервью сервильной Lenta.ru в июле 2016 года рассказывал сам глава Glorax Group:

— Четыре года назад, когда приобретались дорожные активы, я хотел, чтобы в общем объеме выручки 30 процентов составляли бюджетные средства. Около двух лет назад было принято решение полностью уйти от пересечений с государственными бюджетами. Я не считаю, что тот опыт был ошибкой. Ошибка — это когда нужно красным маркером все перечеркнуть. Сделать глаза грустными. С бухгалтером портвейна выпить. У нас не так. Мы попробовали, добились неплохих результатов. И все-таки решили не продолжать. Слишком много специфики в работе с госбюджетами, — с оттенком грусти пояснил успешный предприниматель. Отметим, что в 2013 году господин Биржин покинул девелоперскую компанию «Текта» якобы со скандалом: он расстратил в неизвестном направлении миллионы долларов, принадлежащие другим ее акционерам.

Сейчас господин Биржин активизировал свои усилия в области жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, где «добивает» три зависших жилых проекта компании ПСМ-Классик и застраивает 4,5 гектара территории на Васильеостровском намыве. Как писала в декабре 2016 года газета «Фонтанка», проект весьма неоднозначный и рискованный, и даже в Смольном были сомнения о его целесообразности. Несмотря на это компании Биржина удалось продавить повышение высотности застройки на намываемых грунтах с 40 до 69 метров. Как видим, проблем с административным ресурсом у Андрея Биржина в северной столице нет никаких.

Тогда почему ему не по душе дорожное строительство в Новой Москве и Подмосковье? Ведь правительство Москвы уже одобрило новые изменения Генплана новых территорий общей стоимостью до 1 триллиона рублей (около 19 млрд долларов!). Например, согласно им, в эксплуатацию надо ввести одних только улиц более 600 километров. Вместо этого Glorax Group планирует заниматься жилой и коммерческой недвижимостью в Москве и Подмосковье. Как пишет The Mocow Times, «аналитики прогнозируют, что темпы развития строительного бизнеса – Glorax Development – обеспечат компании место в пятерке крупнейших российских строителей жилья».

Заманчивые перспективы

Жилая недвижимость в Москве всегда была переоценена. Однако, в последние 2-3 года ситуация изменилась. Большинство т.н. «инвесторов» наконец-то сообразило, что вложения в этот рынок уже как 8-10 лет являются с отрицательной доходностью, а конечным покупателям жилья стало все сложнее приобретать его — денег банально нет. Это притом, что усредненная стоимость квадратного метра столичного жилья упала с 5-6 до 2,5-2,7 тысяч долларов (по данным irn.ru). В итоге застройщики в Москве не могут своевременно распродовать введенное в строй жилье и вынуждены иногда «прогибаться» на скидки.

Как сообщал недавно КоммерсантЪ, «несмотря на общее оживление рынка первичной недвижимости Москвы, девелоперам не удается продать уже более двух лет 8% от имеющегося на рынке предложения. Сейчас вводятся в экслуатацию все новые жилые комплексы в Москве, из-за чего неуклонно растет предложение на падающем рынке. Так, по данным агентства Est-a-tet, в феврале 2017 года объем предложения на первичном рынке Москвы достиг 3 млн кв. метров, увеличившись на 19,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Согласно данным МИЭЛЬ, в феврале на первичном рынке старой Москвы продавались 2,54 млн кв. м жилья — это на 37% больше, чем годом ранее, и на 0,6% больше январского показателя.

Поэтому новые проекты строительства жилья в Москве закономерно приводят в перспективе к затовариванию этого рынка. Как считают эксперты irn.ru ситуация выглядит пока так:

«Если объемы нового строительства по каким-то причинам перестанут расти, то в обозримом будущем стоимость московского квадратного метра может потерять еще порядка 10%, после чего наступит стабилизация спроса, предложения и цен. Если же новые стройки продолжат расти, то цены будут падать еще несколько лет, а глубина снижения в рублевом выражении может составить 30-40%». При этом «дно» прогнозируется на 2019-2020 годы.

Еще хуже ситуация в Подмосковье, где продажи первичного жилья по ДДУ в 2014-2016 годах упали почти на треть (113 против 83 тысяч договоров). Область, ранее хвалившаяся одними из самых высоких показателей ввода в строй жилья — до 8 млн квадратных метров в год, в стране, оказалась у разбитого корыта. Спрос начал перетекать в Москву, а в регионе девелоперы вынуждены реализовывать квартиры практически по себестоимости.

— Такая ситуация на фоне сокращения спроса губительна для девелопера, так как поступающий денежный поток не обеспечивает потребности стройки. Это может привести к серьезным срывам срока сдачи объектов вплоть до банкротства застройщика. Сейчас нередки ситуации, когда квартиры в жилых комплексах высокой стадии готовности стоят всего лишь на 3-7% дороже, чем те, что приобретались на стадии котлована,— это снижает привлекательность инвестиций в новые очереди проекта, — заявила коммерческий директор компании «Миэль-Новостройки» Анна Шишкина. По ее оценке, падение продаж в среднем на проект составляет 20-30% относительно планируемого денежного потока.

А поскольку в Москве в ближайший год на продажу будет выставлено еще 3,5 млн квадратных метров жилья, то гонки столицы и области к финишу массовых банкротств застройщиков, только продолжатся.

Все это означает, что российским девелоперам, привыкшим к ненапряжной и выгодной деятельности — взять кредиты, кое-как построить и затем распродать «лохам» бетонные крольчатники — придется столкнуться с новой реальностью. Когда маржа мизерная, когда кредитов мало, когда покупателей меньше квартир раза в 2, если не в 3, а конкуренция с «коллегами» просто зашкаливает. Справится ли с такими обстоятельствами компания Андрея Биржина, за спиной у которого нет опыта работы в таких условиях, а есть лишь слегка подмоченная репутация и административный ресурс? Он, безусловно, всегда нужен, но как с его помощью заставить теряющих свои доходы людей покупать выстроенные Glorax Group бетонные пеналы?

Источник